以案明纪释法丨区分不同情况准确认定低价购房行为性质

【内容提要】

　　实践中，党员干部通过低价购房形式获取个人利益的行为较为常见。在定性处理低价购房行为时，党员干部作为购房人与售房人的关系、购买价格、是否利用职务便利为售房人谋取利益等因素均影响对此类行为性质的具体判断，笔者认为，应把握“是否以明显低于市场的价格购房”“职务行为的廉洁性和不可收买性是否受到侵害”这两个关键因素，坚持实质分析、认清行为本质，考虑综合效果，妥善定性处理。

　　【基本案情】

　　李某，中共党员，W省住房和城乡建设厅工作人员。

　　王某，中共党员，W省S市副市长。

　　赵某，中共党员，W省民政厅工作人员。

　　张某，某房地产公司实际控制人。

　　案例一：2008年，李某刚参加工作不久，在单位附近在售的A楼盘看好一套房产，拟购买作为个人婚房。李某在售楼部选好房子后，因与销售人员在价格方面无法谈妥，便找到该楼盘开发商张某，主动表明自己住建部门公职人员的身份，称张某以后在业务方面有需要的话可以找他，希望张某对其买房给予优惠。张某考虑到李某在住建部门工作，希望与其搞好关系，便告知售楼部按照面向市场掌握的最低折扣，给予李某总房款9折优惠。后李某按照售楼部对外公布价格的9折购买了该套房产。

　　案例二：2014年，王某在一次房地产市场相关调研中与张某相识，后经常交往，逐渐熟识，王某应张某请托在项目审批等事项上为其提供了帮助。2015年中秋节前，王某到张某家中做客，看到张某居住的B小区地段好、环境优美，向张某称其根据经济形势判断，房价还有上涨空间，想在B小区投资一套房产。张某表示，其在B小区购置了多套房产，可以卖给王某一套。张某称，当时购买该小区房产的时间早、成本低，跟王某关系很“铁”，卖给自己“哥们”房子少赚点就行，以后其公司在项目审批、承揽工程、项目回款等方面还得请王某多关照。王某表示肯定会帮忙，随后在B小区选中一套面积160㎡的房产，该房产为张某于2010年以180万元价格购买。经与张某商议，王某以200万元价格从张某处购买该房产（经鉴定，王某购房时该房产市场价为250万元）。王某与张某签订了购房合同并支付价款，但没有变更房产登记，而是由张某代持。2018年，王某将该房产以350万元价格售出，张某配合将房产过户到买方名下。

　　案例三：2022年，张某与赵某在一次会议中相识，因两人均热爱打网球，成为球友。2024年，两人打球后聊天，张某谈到因房地产市场不景气，其公司资金链紧张，为快速回笼资金，开发的期房C楼盘尾盘几十套房产大幅降价，以开盘价的7折销售，因价格远低于开盘销售价，怕此前购房的业主闹事退房，故没有面向社会公布降价消息，目前还有几套未售出，张某问赵某是否有意向购买。赵某考虑到自己有置换改善型房产的需求，表示愿意购买一套200㎡的洋房户型，并安排妻子前往售楼部以开盘价7折的价格付款并签订购房合同。后C楼盘因张某公司资金链断裂而烂尾，截至案发该房产未交房。

　　【分歧意见】

　　针对李某、王某、赵某3人从张某处购买房产的行为如何定性，有以下分歧意见：

　　（一）对李某在A楼盘以优惠价购买房产的行为

　　第一种意见认为：李某没有实际或者承诺为张某谋取利益，同时9折优惠价是该楼盘针对不特定人的最低优惠价，没有明显低于市场价格，李某以9折价格购买A楼盘房产不属于违纪违法行为。

　　第二种意见认为：李某虽不构成受贿犯罪，但其作为住建部门公职人员，向自己的管理和服务对象主动表明公职人员身份并表示日后能够利用职权提供帮助，谋求低价购房，侵害了其职务廉洁性，属于违反廉洁纪律的行为。

　　（二）对王某在B小区从张某处低价购买房产的行为

　　第一种意见认为：王某在张某处以明显低于市场价的价格购房，且承诺为其谋取利益，虽未变更房产权属，但王某实际已经控制了该房产并于日后售出获利，是以“低价购房”的形式收受贿赂，构成受贿犯罪，其受贿所得50万元应予追缴。

　　第二种意见认为：王某从张某处低价购房的行为构成受贿犯罪，王某的犯罪所得为购买价和市场价的差价50万元，在追缴王某受贿所得的同时，还要相应追缴其后期出售房产获利而产生的孳息，犯罪孳息的计算应按照比例原则，仅对其犯罪所得对应的增值部分予以追缴。即，王某实际支付200万元购买该房产，低于市场价50万元，其违法所得占该房产价值的五分之一，故该套房产增值100万元中的五分之一20万元为犯罪孳息。

　　（三）对赵某在C楼盘以开盘价7折购买房产的行为

　　第一种意见认为：赵某在张某开发的楼盘购买房产，明显低于该楼盘的开盘价格，侵害了其职务行为的廉洁性，应按违反廉洁纪律处理。

　　第二种意见认为：当时C楼盘的房产已不具备按照开盘价格售出的现实条件，开发商未面向社会公布以开盘价的7折销售是为了防止引起此前购房者退房，张某确有迅速卖出房产回笼资金的实际需求，赵某购买该房产不存在影响其公正执行公务的可能，实际也未获得超出市场价格的收益，赵某的行为不构成违纪违法。

　　【意见分析】

　　对李某、王某、赵某3人从张某处购买房产行为的定性处理，笔者均同意第二种意见，具体分析如下。

　　一、购房价格是否属于“明显低于市场的价格”

　　“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）明确，“国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的……前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。”实践中，市场价格并非一成不变，特别是在购买新房的情况下，不能简单按照开发商对外销售价格为参照标准，而要结合当时的市场行情和开发商售房的实际情况，综合判断购房人是否享受了明显低于市场的价格。

　　结合案例中李某、王某、赵某3人的购房行为来看：

　　李某购买A楼盘房产时，享受了开发商面向市场掌握的最低折扣，以售楼部公开价的9折达成交易，根据《意见》规定，“市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格”，李某的购房价未明显低于开发商面向市场设定的最低优惠价，不属于以明显低于市场的价格购房。

　　王某购买B小区房产时，属于从张某处购买二手房，张某购买该房产的成本价为180万元，王某购买时该房产经鉴定市场价格为250万元，在购买二手房的情况下市场价格应以鉴定价格为基准；王某购买价格为200万元，显著低于250万元的市场价格，应认定为以明显低于市场的价格从张某处购房。

　　赵某购买C楼盘房产时，房地产市场不景气，张某公司因资金链紧张确有回笼资金的急迫需求，其尾盘剩余房产已不具备以开盘价迅速售出的可能，以开盘价7折出售，未面向社会公开，是因为担心大幅降价销售会引起老业主退房。综合房地产市场和张某公司的现实情况看，赵某购买C楼盘房产的优惠价格并未超出正常市场价格波动范围，折扣价格与当时市场价值基本相当，不宜认定赵某以明显低于市场的价格购房，后来C楼盘烂尾也印证了此观点。

　　二、低价购房行为是否侵害职务行为的廉洁性和不可收买性是定性处置的关键

　　在明确购房价格是否属于明显低于市场价格后，还需进一步判断购房行为是否侵害了职务行为的廉洁性和不可收买性，区分不同情况作出相应处理。实践中，主要有以下三种情况：一是购房价格未明显低于市场价，党员干部也没有利用职权或职务上的影响谋取私利的，不构成违纪违法。二是虽购房价格未明显低于市场价，但党员干部利用职权或职务上的影响谋取卖方让渡的其他利益，比如优惠价格、随时退房或优先挑选好楼层的便利、附赠车位等，其职务行为的廉洁性已经受到侵害，属于违反廉洁纪律的行为。三是购房价格明显低于市场价，且利用国家工作人员职务上的便利为他人谋取利益，形成权钱交易关系的，构成受贿犯罪。

　　结合案例中李某、王某、赵某3人的购房行为来看：

　　李某购买A楼盘房产时，其购买价格未低于该楼盘开发商事先设定的不针对特定人的最低优惠价格，不属于以明显低于市场的价格购买房产，不构成受贿犯罪。但李某向管理和服务对象张某主动表明其住建部门公职人员身份，承诺日后可利用职权为其提供帮助，以此谋求在购房时享受面向市场的最低优惠价格，属于利用职权或职务上的影响谋取私利，违反廉洁纪律。因李某的行为发生在2008年，应根据2003年《中国共产党纪律处分条例》第八十二条规定，“有其他违反廉洁自律规定的行为”，视情节轻重，作出恰当处理。

　　王某购买B小区房产时，明知张某在项目审批等业务中对其有请托事项，仍以低于市场价50万元的价格向其购房，并为张某提供帮助，两人间已经形成权钱交易关系，严重侵害了国家工作人员职务行为的廉洁性和不可收买性。同时，根据《意见》规定，“国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，收受请托人房屋、汽车等物品，未变更权属登记或者借用他人名义办理权属变更登记的，不影响受贿的认定”，王某虽然在购房后未将房产过户到自己名下，而是由张某代持，但不影响对其受贿犯罪的认定。

　　赵某购买C楼盘房产时，因市场环境影响，张某作为开发商具有回笼资金的现实需求，从主观方面来看，张某以开盘价7折向李某出售房产，并非基于赵某国家工作人员的身份，没有向其输送利益的动机和目的；从客观方面来看，该起交易属于房地产市场供需关系变化导致价格变动的市场行为，赵某并未获得高于一般市场主体可预期的超额收益，同时还实际承受了楼盘烂尾无法交房的不利后果，赵某在购买C楼盘房产过程中其职务行为的廉洁性和不可收买性没有受到侵害，不宜认定为违纪违法行为。

　　三、准确认定以低价购房形式受贿的违法所得及孳息

　　刑法第六十四条规定，“犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔”，违法所得指的是通过违法犯罪行为直接或间接取得的财物。在以低价购房形式收受贿赂的行为中，收受贿赂的数额应当按照应付未付、应付少付的数额认定，即购房时实际市场价和实付购房款之间的差额。王某出资200万元从张某处购买B小区房产，经鉴定该房产交易时的市场价格为250万元，王某的购买价格低于市场价格50万元，应认定王某的受贿所得为50万元。

　　根据最高人民法院《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十条规定，“对赃款赃物及其收益，人民法院应当一并追缴……被执行人将赃款赃物与其他合法财产共同投资或者置业，对因此形成的财产中与赃款赃物对应的份额及其收益，人民法院应予追缴”。以低价购房形式受贿，后又将房产售出获利的，应按照“任何人不得从其不法行为中获利”的原则，犯罪所得及孳息均应追缴。如果购房款来源包含其合法财产，则不能将所有房产增值收益全部认定为孳息，应精准认定犯罪孳息。具体思路是，先计算出以低价购房形式少付的“差价”，即其受贿所得，再计算出受贿所得占房产市场价格的比例，最后将房产增值部分的相应比例数额认定为犯罪孳息。案例二中，王某实际支付200万元从张某处购买房产，低于市场价50万元，其受贿所得为50万元，占该房产市场价格250万元的五分之一；后王某以350万元价格出售该房产，相较于王某购房时市场价格该房产增值100万元，则该房产增值100万元的五分之一，即20万元，应认定为犯罪孳息。